L’achat immobilier neuf revêt bien des avantages, notamment pour qui souhaite acquérir un logement en vue d’une location. Mais pour acheter un appartement neuf, il faut être au fait des critères de marché (localisation ou secteur géographique, prix d’achat, etc.), de la rentabilité d’une opération immobilière ou encore des dispositifs disponibles en matière de défiscalisation.
Comment acheter un appartement neuf ? Cela s’apprend. Vue d’ensemble des quelques conseils qui vous aideront à ne pas vous tromper.
Comment acheter un appartement neuf : l’achat en VEFA
Il existe plusieurs façons d’acquérir un bien immobilier neuf. La vente en l’état futur d’achèvement en est une. Il s’agit en fait d’une vente immobilière sur plans, une opération réalisée avant même la sortie de terre de l’appartement. Cette opération est conclue entre un vendeur (le réservant) et un acheteur (le réservataire) de l’appartement.
Si vous souhaitez acheter un appartement neuf en VEFA, vous deviendrez donc propriétaire du sol dès la signature de l’acte de vente devant Notaire, selon modalités du contrat.
Contrairement à celui d’un appartement ou d’une maison ancienne, ce contrat de vente devra ici contenir les éléments suivants :
- Délais de livraison indiqués par le promoteur pour cet appartement neuf
- Pénalités de retard en cas de manquement au premier point
- Le prix
Doit-on obligatoirement signer un contrat de réservation pour une vente en VEFA ?
Le contrat de réservation préalable à un achat d’appartement en VEFA n’est pas obligatoire. Il permet toutefois de fixer les modalités futures de la vente, notamment en cas de défaut d’achèvement par faute de fonds. Ce cas de figure intervient notamment lorsque le promoteur immobilier n’a pas été en mesure de vendre suffisamment d’appartements neufs en amont de la construction du bâti.
Le contrat de réservation indique les informations suivantes : dépôt de garantie de l’acheteur, conditions de réservation, délais de livraison, pénalités de retard, travaux à la charge de l’acheteur, etc. Sachez qu’en tant qu’acquéreur, vous êtes par exemple tenu de verser un dépôt de garantie au promoteur, d’un montant équivalent à 2 ou 5 % du prix de vente :
- 2 % du prix de vente si l’acte de vente est signé entre 1 et 2 ans
- 5 % du prix de vente lorsque l’acte de vente est signé plus rapidement, en moins d’un an
Ce dépôt de garantie reste bloqué jusqu’à la conclusion de l’opération immobilière, et pourra ainsi vous être restitué dans le cas d’une rétractation du vendeur ou encore de différences anormales entre le contrat de vente et les prévisions du contrat préliminaire. Un échéancier est ensuite déterminé, et court jusqu’à la livraison de l’appartement. Il est généralement défini comme suit :
- 35 % maximum du prix à l’achèvement des fondations
- 70 % maximum du prix lors de la mise hors d’eau de l’immeuble d’habitation
- 100 % du prix de l’opération à l’achèvement des travaux donc à la livraison de l’appartement neuf
A noter : La signature du contrat de réservation peut être effectuée devant Notaire, mais cette condition n’est pas obligatoire ! Il peut également s’agir d’un acte sous signature privée. Rapprochez-vous du promoteur immobilier lors de l’achat de votre appartement neuf.
Comment acheter un appartement neuf en VEFA ?
Commencez tout d’abord par prospecter le marché immobilier du secteur qui vous intéresse. Une simple recherche en ligne ou un tour ciblé dans le quartier vous permettra de contacter les promoteurs immobiliers à l’origine de programmes de construction intéressants.
Les avantages à réaliser un achat en VEFA
Outre les avantages tarifaires liés à l’achat d’un bien neuf, la vente en VEFA offre ses propres atouts.
Le vendeur du bien (le promoteur immobilier, à l’origine de la construction) s’engage à livrer l’appartement neuf au nouveau propriétaire dans les temps. Bien évidemment, il existe pour le propriétaire des garanties financières, dans le cas où le projet immobilier ne saurait sortir de terre (défaut d’achèvement). Les garanties financières de remboursement (GFR) et d’achèvement des travaux (GFA) permettent au nouveau propriétaire de sécuriser l’achat de son appartement neuf en cas de défaillance.
Comment acheter un appartement neuf ? Les quelques inconvénients du VEFA
La vente en VEFA n’est bien sûr pas exempte d’inconvénients. Le premier à considérer avant de se lancer dans l’achat d’un appartement sur plan, c’est le délai de livraison possiblement rallongé. Celui-ci peut atteindre jusqu’à 2 ans, une durée parfois prévue dans le contrat. Il s’agit donc d’une vente longue.
Comment acheter un appartement neuf ? Les dispositifs d’aide à disposition de l’acquéreur
Saviez-vous qu’en achetant un appartement neuf, vous étiez potentiellement éligible à des dispositifs d’aide financière et de défiscalisation ?
Loi Pinel, mais aussi exonération de taxe foncière ou prêt à taux zéro sont autant de mécanismes actionnables afin de maximiser la rentabilité de votre investissement. Il n’est pas toujours facile d’y voir clair, notamment dans le cadre d’un premier achat immobilier. Laissez-nous vous éclairer.
Comment acheter un appartement neuf en profitant du dispositif Pinel ?
En 2023, le dispositif Pinel offre une réduction d’impôts conséquente aux propriétaires souhaitant acheter un appartement neuf pour le remettre en location dans les zones Abis, A, et B1 de France métropolitaine. Le propriétaire s’engage pour cela sur une durée comprise entre 6 et 12 ans, pendant laquelle il a l’obligation de mettre en location son appartement à un locataire répondant – notamment – aux plafonds de ressources définis par l’État.
Sous réserve de choisir un appartement neuf dans les zones concernées, le propriétaire se rend éligible en 2023 à une réduction d’impôts de 10,5 % à 17,5 % sur le prix de vente du bien, dans la limite de 300 000 € ou 5 500 €/m². Cette réduction d’impôts est dégressive en 2024, et atteint 9 à 14 % “seulement” en 2024, dépendamment de la durée d’engagement choisie par l’acquéreur.
Note : jusqu’en 2024, les nouveaux acquéreurs d’un appartement neuf peuvent bénéficier des anciens avantages valables jusqu’au 31 décembre 2022, à savoir :
| Durée d'engagement Pinel | Taux de réduction d'impôts Pinel pour 2022 |
|---|---|
| 6 ans | 12 % |
| 9 ans | 18 % |
| 12 ans | 21 % |
Pour cela, le logement choisi doit répondre à des critères de superficie, de présence de surface extérieure mais également de performances énergétiques (étiquette A ou B du DPE pour les biens construits ou en cours de construction).
Si vous souhaitez défiscaliser en loi Pinel pour votre appartement, nous vous invitons à consulter notre article dédié.
Exonération de taxe foncière, un avantage conséquent pour l’achat d’un appartement neuf
L’avantage d’acheter un appartement neuf est également de bénéficier d’une exonération de taxe foncière pendant une durée de 2 ans après achèvement, sous réserve de faire parvenir aux impôts le formulaire H2 – 6652 (hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)). Deux cas de figure se présentent généralement :
- Vous achetez un appartement neuf déjà construit, auprès d’un promoteur. Dans la plupart des cas, c’est ce dernier qui se charge des formalités administratives liées à l’exonération de taxe foncière.
- Vous achetez votre appartement neuf en VEFA. Dans ce cas, il vous faudra vraisemblablement déposer votre déclaration dans les 90 jours suivant l’achèvement de l’immeuble au centre des Finances Publiques dont vous dépendez.
A noter : veillez toutefois à vérifier que l’exonération de taxe foncière s’applique bien dans votre commune ou EPCI. Cette dernière peut choisir de supprimer ce bénéfice ou de le limiter aux logements financés par un PTZ, et ce, avant le 1er octobre de chaque année.
Financez votre premier appartement neuf grâce au prêt à taux zéro
Ce prêt accessible aux primo-accédants dans le neuf vise à vous permettre de financer jusqu’à 40 % de votre opération immobilière, sans intérêt. Une aubaine !
Le prêt à taux zéro est donc accordé en complément d’un financement plus classique, pour l’achat d’une résidence principale et sous conditions de revenus (année N-2). A titre d’exemple, un couple vivant à Paris ne peut percevoir plus de 51 800 € pour bénéficier d’un prêt à taux zéro. Pour en savoir plus sur le prêt à taux zéro dans le cadre de l’achat d’un appartement neuf, rendez-vous sur cette page.
Acheter un appartement neuf, bonne ou mauvaise idée ?
Comme pour une vente immobilière dans le neuf, l’avantage du VEFA est de faire bénéficier l’acquéreur de frais de Notaires réduits, équivalents à 2 à 3 % du prix de vente global, contre 7 à 8 % dans l’ancien. Mais ce n’est pas tout ! Il est également possible de bénéficier de :
Performances énergétiques optimales
Les appartements neufs (dont les permis de construire ont été déposés à partir du 01/07/2022) doivent désormais répondre aux exigences de la RE(ou RT) 2020 et être classés “économes” (A ou B de l’étiquette énergie du DPE). Cela signifie un coût d’usage bien inférieur à celui de la plupart des logements du marché. Aussi, un logement économe sera mieux valorisé à la revente. Enfin, acheter un appartement neuf et économe vous permet de vous affranchir des obligations de rénovation énergétique mises en place par l’Etat français pour 2023, 2025 et 2028.
Une garantie décennale à la charge du constructeur
Cette garantie actionnable sous 10 ans à compter de la réception de l’immeuble sécurise l’acquéreur en cas de vice caché ou tout dommage rendant impropre l’usage de l’appartement (ossature de l’appartement ou équipement indissociable).
Charges de copropriété réduites
Du fait d’un immeuble parfaitement en état sur les 10 ou 15 prochaines années.
La possibilité d’emprunter à moindre coût
Via le prêt à taux zéro, disponible pour les primo-accédants.
Conditions de défiscalisation avantageuses
Au titre du dispositif Pinel notamment.
A noter : acheter un appartement neuf, c’est aussi bénéficier d’une réduction de la TVA. C’est au promoteur de reverser cette TVA (inclue dans le prix TTC).
Comment acheter un appartement neuf ? Mode d’emploi
Finalement, il est particulièrement avantageux de se diriger vers le neuf pour un premier achat immobilier. Encore faut-il savoir comment acheter un appartement neuf sans perdre trop de temps, ou d’argent. Voici les quelques étapes clés à respecter pour ne pas vous tromper.
- Valider votre budget auprès d’un établissement bancaire. A cette étape, il peut être utile d’avoir déjà prospecté le marché afin d’estimer le coût global de votre future acquisition : prix d’achat de l’appartement, TVA, frais de Notaire.
- Contacter un promoteur immobilier expert de votre secteur, afin d’étudier les possibilités qui s’offrent à vous, dans votre budget. Vous pouvez également prospecter les appartements neufs déjà construits et vous positionner sur le tard sur un logement intéressant.
- Signer le contrat préliminaire (de réservation), dans le cas d’un achat en VEFA.
- Signer l’acte de vente définitif de l’appartement neuf. La signature peut intervenir environ 3 mois après la signature du compromis ou bien jusqu’à 6 mois après dans le cas d’une VEFA.
Comment acheter un appartement neuf ? La prudence est de mise
Le marché immobilier neuf étant particulièrement tendu, il est d’usage de se positionner rapidement sur les appartements qui vous font de l’œil. Pourtant, la rigueur doit être de mise, surtout dans le cadre d’un premier achat.
Avant d’acheter un appartement neuf, n’oubliez pas de vous renseigner sur les futurs aménagements prévus dans le quartier. Ligne de tram, de métro, nouveau centre commercial, constructions attenantes, etc., tout ceci peut faire gagner de la valeur à votre appartement neuf, et être significatif en cas de revente ou de mise en location. Mais attention : les évolutions communales peuvent également porter atteinte à cette valeur immobilière (nuisances sonores, etc.). Consultez le PLU de votre commune avant de vous engager.
Résumé :
Comment acheter un appartement neuf, en acquisition classique ou en VEFA ? Première étape : valider votre budget en vous rapprochant d’un établissement bancaire. Il s’agira ensuite de prospecter efficacement le secteur géographique ciblé, en se faisant entourer des bons professionnels (agent immobilier, promoteur, etc.). Aussi, et afin de mettre toutes les chances de votre côté pour l’achat d’un appartement neuf, n’oubliez pas : il existe une multitude d’aides financières et de dispositifs fiscaux permettant de maximiser la rentabilité d’une telle opération. Parmi eux, le dispositif Pinel ou encore le prêt à taux zéro.
