Pour un propriétaire de parcelle non construite, savoir comment vendre un terrain n’est pas aisé, tant les démarches diffèrent de celles d’une vente de maison. Vendre un terrain, c’est tout d’abord se poser la question suivante : qu’est-ce qui donne de la valeur à ma parcelle ?
Environnement, qualité du sol, possibilités de construction, etc., sont autant de critères à passer en revue. Pour bien vendre un terrain, vous devez également vous entourer d’experts dans le domaine : agent immobilier, aménageur foncier mais également promoteur immobilier, en mesure d’estimer votre bien et de racheter votre parcelle à un prix juste. Vue d’ensemble sur les étapes clés de la vente d’un terrain nu.
1/ Comment vendre un terrain au prix juste ? Estimer la valeur financière de sa parcelle en vue d’une vente
Faire estimer son terrain constitue l’une des principales étapes pour en assurer une vente rapide et au meilleur prix. La première variable à considérer est la suivante : est-ce un terrain à bâtir ? Il va de soi qu’un terrain nu non constructible verra son estimation financière diminuer. Il en va de même si à ce jour, votre terrain n’est pas viabilisé, c’est-à-dire raccordé aux réseaux d’électricité, de gaz, d’eau, de téléphonie ou encore d’assainissement.
Parmi les autres variables influant sur le prix d’un terrain, on note :
- Sa localisation géographique, une variable prédominante tous types de biens confondus
- L’orientation du terrain et son accessibilité
- Son environnement direct : vallonné ou non, jonché de végétation, entouré par d’autres terrains, champs, lotissements, etc.
- Son droit à construire. On parle de surface d’emprise au sol notamment, c’est-à-dire de possibilités réelles de construction. Certaines parcelles ne sont que partiellement constructibles, d’autres ne peuvent uniquement accueillir que des constructions de plain-pied, du fait d’une nature de sol inadaptée, etc. Le droit à construire d’un terrain est l’un des principaux critères pris en compte par un aménageur foncier dans l’estimation du prix d’un terrain.
Comment vendre un terrain au meilleur prix ? N’oubliez pas le PLU !
Pour savoir comment vendre un terrain en fonction de ses caractéristiques réelles et avoir toutes les cartes en main en phase de négociation, il est indispensable de consulter le Plan Local d’Urbanisme de votre commune, ainsi que le Plan d’Occupation des Sols (POS).
Saviez-vous que chaque parcelle constructible (ou non) est régie par des règles d’urbanisme spécifiques ? Celles-ci sont consignées dans ce document d’urbanisme, et peuvent tout à fait différer d’une parcelle à sa voisine. Il est donc primordial d’étudier cet acte !
En cas de difficultés à comprendre les cartes du PLU, sachez que vous pouvez demander conseil en Mairie, à votre agent immobilier ou bien à votre aménageur foncier.
2/ Être au fait des obligations légales pour la vente d’un terrain
Au même titre que la consultation des plans d’Urbanisme en Mairie, il existe d’autres démarches importantes à réaliser en tant que propriétaire d’un terrain à vendre. Certaines d’entre elles constituent des obligations légales, comme le bornage ou encore l’étude des sols de la parcelle.
Le bornage, indispensable pour savoir comment vendre un terrain
Le bornage d’un terrain consiste à matérialiser les limites de séparation entre un terrain et ses voisins, afin de définir avec certitude la surface d’une parcelle. Pour ce qui est des ventes de maisons, le bornage n’est généralement pas obligatoire. Mais attention ! Pour vendre un terrain – dont les limites de propriétés peuvent varier malgré une consultation du cadastre – le vendeur a l’obligation de confier à l’acheteur un document certifiant la surface et les limites de propriétés. Seul un bornage, réalisé par un géomètre expert, vous permettra d’obtenir avec certitude ces informations. Vous obtiendrez alors un procès-verbal d’abornement, qui devra être signé par l’acheteur et les propriétaires des parcelles limitrophes.
L’étude des sols, une obligation légale pour vendre un terrain
Depuis la loi Elan, réaliser une étude de sols est également une contrainte légale applicable au propriétaire d’un terrain à vendre en France, dans le cas où la parcelle est en zone argileuse à risque. Réalisée par un bureau d’étude en géotechnique, cette étude a pour but d’alerter sur les potentiels risques de sinistres en cas de sécheresse ou au contraire de pluies intenses.
Elle est donc indispensable en amont d’une vente immobilière et d’une reconstruction, pour définir la nature des structures qu’il est – ou non – possible d’ériger sur le terrain.
Comment vendre un terrain constructible à un promoteur immobilier ?
Vendre un terrain à bâtir peut être particulièrement rentable en passant par un promoteur immobilier de votre secteur. Mais comment vendre un terrain avec les meilleures garanties possibles ? Il est nécessaire de suivre plusieurs étapes clés :
- Contacter le bon promoteur immobilier. Il est d’usage de dire qu’un promoteur aguerri, et surtout spécialisé dans votre secteur géographique, offrira davantage de garanties. Vous pouvez également contacter plusieurs aménageurs, en gardant une chose en tête : la relation de confiance est la clé. Les premières impressions constituent souvent de bons indicateurs.
- Réaliser une étude de faisabilité pour votre terrain. Est-il en mesure d’accueillir tout ou une partie du programme immobilier prévu ? Cette étude peut être menée par le promoteur, accompagné par un architecte ou encore un géomètre. Cette étude de faisabilité est essentielle : c’est à sa suite que le promoteur immobilier sera en mesure de vous faire une offre d’achat cohérente.
- Faire signer l’acte de réservation de votre terrain par le promoteur immobilier. Il s’agit en fait d’une promesse de vente, signée devant Notaire.
Suite à ces démarches, c’est au promoteur d’effectuer les siennes afin de concrétiser son projet de construction. S’en suivra la signature de l’acte authentique de vente chez le Notaire, lequel vaut cession définitive de votre terrain : le promoteur immobilier en est le nouveau propriétaire. Le solde du prix de vente de votre terrain vous est alors versé.
Quels sont les avantages de vendre un terrain à un promoteur immobilier ?
Vendre un terrain à un promoteur vous offre de nombreux avantages, tant d’ordre financiers que contractuels.
Pourquoi ? Du fait du programme immobilier à venir sur votre terrain. Cette construction immobilière vous permettra ainsi qu’au promoteur de réaliser une plus-value.
A noter : Le prix de votre terrain, évalué avec l’aménageur, dépendra également des travaux de réalisation induits par le projet immobilier. Est-il nécessaire de déconstruire une structure existante, de réaliser quelques agencements avant d’ériger le programme immobilier ?
Il n’est donc pas surprenant que l’estimation immobilière offerte sur votre terrain soit différente de celle d’une parcelle voisine, rachetée au même promoteur. Quoi qu’il en soit, le bilan financier effectué par le promoteur sera déterminant dans l’estimation du bon prix de vente.
Comment vendre un terrain à un promoteur : quelques inconvénients à connaître
Vendre un terrain à un promoteur exige cependant quelques concessions. La première ? A la différence d’une discussion entre particuliers, il vous sera généralement difficile de négocier le prix de votre parcelle, celui-ci ayant été déterminé à la suite d’un bilan financier rigoureux. Il est rare d’être déçu à l’annonce d’une offre de promoteur, mais ce cas de figure reste envisageable (marge trop importante, honoraires de professionnels trop importants, etc.).
Second inconvénient notable ? La vente à un promoteur peut s’avérer longue et peut parfois ne pas aboutir comme vous l’auriez souhaité. La signature de la promesse de vente précède notamment le dépôt d’un permis de construire, à obtenir après quelques mois.
La réalisation du projet immobilier dépend également en partie de la pré-vente des lots d’habitation par le promoteur. Une mauvaise publicité, un contexte économique ou social compliqué, un quartier dont la réputation évolue… Ces éléments peuvent venir perturber l’équilibre du projet de construction et donc immobiliser votre terrain sur le long terme. Bonne nouvelle toutefois : les contrats d’exclusivité prévoient généralement une indemnité d’immobilisation, versée en cas de manquement aux conditions de la promesse de vente.
Comment vendre un terrain : mode d’emploi
Si vous vous demandez comment vendre un terrain, sachez que vous devrez d’abord constituer un dossier de vente, comprenant l’ensemble des documents légaux relatifs à la parcelle : titre de propriété notamment, mais aussi analyses techniques ou encore procès verbal de bornage.
Il s’agira ensuite de mettre en vente votre terrain, soit en inscrivant une annonce sur un site entre particuliers, soit en passant par une agence immobilière, soit en contactant directement un ou plusieurs promoteurs. A ce stade, vous pouvez également choisir de vendre votre terrain en plusieurs lots à des acquéreurs différents.
Vous avez trouvé un acheteur potentiel ? Alors, au même titre qu’une maison ou qu’un appartement, la vente d’un terrain doit être dûment contractualisée, et des actes rédigés chez le Notaire. Que vous vendiez votre terrain à un promoteur ou qu’il s’agisse d’une vente à un particulier, la cession de votre terrain passe par :
- La signature d’une promesse unilatérale de vente
- La signature de l’acte définitif de vente
Finalement, le processus de vente d’un terrain est assez similaire à celui d’une maison si l’on s’attarde sur les démarches
administratives. Il faudra toutefois être rigoureux lors des étapes précédant la vente : estimation immobilière, étude des sols, constitution du dossier en tenant compte des règles de constructibilité, etc
Bon à savoir : comment vendre un terrain en plusieurs lots ?
Comme évoqué, diviser votre terrain pour le céder à plusieurs acquéreurs est envisageable. Bien souvent, cela vous permet d’optimiser le coût total de votre vente. Pour réaliser cette opération, faites appel à votre géomètre. Celui-ci dressera les plans de division et vous fournira un DPMC, document de modification du parcellaire cadastral. Vous devrez ensuite réaliser une déclaration préalable en Mairie (ou un permis d’aménager dans le cas de travaux de viabilisation). Dernière étape ? Mettre en vente vos différentes parties de terrain, selon les modalités citées ci-dessus.
Vous êtes vendeur d’un ou de plusieurs terrain(s) à bâtir et souhaitez échanger avec un expert de l’immobilier sur votre projet ?
Pour cela, il suffit de nous contacter au 02 23 25 09 93 ou par mail à l’adresse : contact@viabilis.fr .
Résumé :
Comment vendre un terrain, au meilleur prix et sous les meilleurs délais ? Conclure cette opération immobilière est l’affaire de plusieurs étapes clés, parmi lesquelles la consultation des documents d’urbanisme, l’estimation de la valeur de votre foncier, la mise en vente de la parcelle sur des sites dédiés, et la signature des actes notariés adéquats. En tant que propriétaire d’un terrain à vendre, il est également possible d’envisager une cession à un promoteur immobilier, ou de choisir la division parcellaire afin de maximiser le bénéfice de la vente immobilière.
