Du fait de taux d’intérêt relativement bas sur les dernières années et de prêts immobiliers généralement très compétitifs, il est plus important que jamais de comprendre comment calculer le montant d’un prêt immobilier.
C’est d’autant plus crucial que les taux évoluent fréquemment : optimiser le montant de son crédit immobilier apparaît comme central pour espérer faire l’acquisition d’un bien qualitatif, sans rogner sur sa qualité de vie.
Vue d’ensemble des principaux facteurs à prendre en compte dans le calcul d’un crédit immobilier, ainsi que de l’efficacité des différents simulateurs qui sont disponibles en ligne.
Qu’est-ce qu’un crédit immobilier ?
Le crédit immobilier – ou prêt immobilier – représente la somme prêtée par votre banque pour financer un ou plusieurs projets immobiliers.
Cumulé ou non à un apport personnel, ce crédit une fois contracté vous permet de procéder à l’acquisition initiale d’un bien – terrain, maison, appartement -, d’y réaliser des travaux et de l’occuper, en remboursant chaque mois la banque selon une mensualité préalablement fixée.
Un taux d’intérêt annuel est également appliqué : celui-ci diffère en fonction de l’offre bancaire souscrite, mais également du contexte économique.
Comment calculer un crédit immobilier ? Les facteurs à prendre en compte
Lorsqu’un emprunteur commence à planifier le financement de son projet immobilier, calculer son crédit immobilier représente l’une des premières étapes. Et, pour mettre en place un crédit immobilier cohérent avec la capacité d’emprunt réelle du demandeur, il est important de prendre en compte plusieurs éléments : le taux d’intérêt, le montant des mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit.
Le taux d’intérêt
C’est l’un des principaux facteurs à prendre en compte pour calculer un crédit immobilier. Le taux d’intérêt que vous obtiendrez dépend principalement de votre profil emprunteur et peut être influencé par un grand nombre de facteurs, y compris la durée du prêt, la politique appliquée par la banque ou ses frais internes. Bien évidemment, plus le taux est bas, plus le prêt sera rentable. Il est donc d’usage de comparer plusieurs banques afin de faire jouer la concurrence sur les taux proposés. Il est parfois recommandé de faire appel directement à un courtier, dont la mission est justement de vous proposer les meilleures offres de crédit possibles.
Les mensualités
Il s’agit du montant à rembourser mensuellement pendant la durée du prêt. Cette mensualité, directement dépendante de votre revenu net mensuel, est aussi estimée en fonction du montant emprunté, mais aussi des frais d’assurance. Le montant d’une mensualité intègre donc le remboursement du capital emprunté, mais aussi le paiement des intérêts d’emprunt et le paiement d’une mensualité d’assurance.
En règle générale, les mensualités sont fixes pendant toute la durée du prêt, bien que certains acteurs bancaires puissent proposer des plans de remboursement adaptatifs.
La durée totale de remboursement
Celle-ci est généralement comprise entre 15 et 25 ans. Et oui : le prêt bancaire est un produit dont la durée est limitée. Plus longue est la durée de remboursement, plus vous pourrez étaler vos mensualités, mais plus les intérêts à rembourser seront importants, car vous cumulez des années. Pour calculer un crédit immobilier, il est donc essentiel de simuler la bonne durée de remboursement.
L’assurance emprunteur souscrite
dans le cadre du crédit immobilier.
Son montant peut être déterminé par votre banque ou votre assureur et, à moins que vous ne disposiez des fonds nécessaires pour en couvrir le coût, il s’ajoute au calcul du crédit immobilier.
A noter : Dans certains cas, des frais associés au crédit immobilier devront être acquittés auprès de la banque en amont de la signature du prêt. Ceux-ci doivent entrer dans votre calcul du crédit immobilier, pour ne pas avoir de mauvaises surprises. Il peut s’agir des frais de dossier, des frais d’assurance ou encore de frais bancaires autres.
Alors, comment calculer un crédit immobilier ? La réponse est simple : prendre en compte l’ensemble des éléments précités. Une fois vos estimations en tête, il vous sera plus simple d’effectuer des simulations de crédit immobilier en ligne et d’argumenter auprès de votre établissement bancaire. Mais voyons plus en détails comment procéder.
Comment calculer un crédit immobilier ? Formules et astuces
Savoir comment calculer un crédit immobilier n’est pas à la portée de tous : les complexités bancaires sont nombreuses, et les formules de calcul souvent laborieuses.
Toutefois, voici quelques indications bien utiles pour calculer le montant d’un prêt immobilier.
Calculer un crédit immobilier en se basant sur le taux d’endettement
Pour calculer un crédit immobilier de façon globale, il faut tenir compte du taux d’endettement de l’emprunteur, c’est-à-dire la part de revenus consacrée au remboursement de son prêt immobilier. Plus vous consacrez d’argent à rembourser votre crédit chaque mois, plus vous pouvez espérer emprunter une somme importante sur 20 ou 25 ans. Ce critère est donc essentiel ! On parle de capacité d’emprunt.
Dans le cadre d’un crédit classique, le taux d’endettement est généralement plafonné à 33 %, tous établissements bancaires confondus. Ceci permet à la banque de s’assurer de votre solvabilité et donc de pallier davantage les risques d’impayés.
Pour calculer le taux d’endettement réel d’un emprunteur, la formule est la suivante : (charges mensuelles x 100) / revenus nets mensuels.
Ainsi, si vos charges mensuelles fixes s’élèvent à 135 € et que vous percevez 2 900 € nets mensuels, votre taux d’endettement actuel s’élève à 4,6 %, hors crédits.
Certes, le taux d’endettement n’est pas la seule variable à considérer dans le calcul d’un crédit. Alors comment calculer un crédit immobilier à partir de ce taux ? Sachez que vous pouvez vous baser sur le taux d’endettement pour estimer vos mensualités potentielles, et donc la somme totale de crédit disponible.
Si l’on reprend l’exemple précédent et que l’on ajoute à présent le montant de vos mensualités bancaires potentielles fixé à 820 €, votre taux d’endettement global sera de 32,9 %. Il est donc préférable que vos mensualités ne dépassent pas cette somme, pour vous assurer un financement bancaire cohérent avec votre profil. Ainsi, en partant d’une base de 820 € mensuelle sur 20 ans, on obtient un crédit immobilier de 196 800 €. Ce montant passe à 246 000 € sur 25 ans.
Il s’agit-là bien sûr d’estimations. En pratique, calculer un crédit immobilier est le fruit d’une multitude de facteurs. La capacité d’emprunt globale est effectivement conditionnée par le montant des revenus, le montant de l’apport personnel, la nature des charges existantes, et la durée de remboursement souhaitée. Le montant de l’assurance emprunteur joue également un rôle sur le montant total de votre crédit immobilier.
Bon à savoir : autre formule de calcul des mensualités d’un crédit
Calculer le montant des mensualités du crédit, comprenant le remboursement du capital et des intérêts (hors mensualités d’assurance), est indispensable. Sachez qu’il existe une formule de calcul dite “simplifiée”, afin de calculer les mensualités d’un prêt et donc le montant d’un crédit immobilier. Il s’agit de la suivante :
[(Capital emprunté x (taux d’intérêt annuel/12)] / [1 – (1 + (taux d’intérêt annuel/12) – nombre de mensualités]
Ainsi, si vous souhaitez emprunter 350 000 € sur 25 ans avec un taux d’intérêt annuel fixé à 1,68 % par votre banque, le montant de la mensualité sera de 1 529 €/mois.
Calculer son crédit immobilier en effectuant une simulation en ligne
La plupart des acteurs bancaires, courtiers mais aussi sociétés spécialisées dans les comparatifs proposent désormais des « simulateurs de prêts immobiliers » qui peuvent être utilisés afin de calculer un crédit immobilier sur 15 à 25 ans. Les simulateurs sont généralement conçus pour vous permettre de tester et d’ajuster les montants de vos mensualités ainsi que la durée globale du prêt, selon vos objectifs et vos ressources. De plus, ils peuvent aussi vous aider à déterminer le meilleur taux possible pour votre crédit.
A ce jour, le gouvernement met à votre disposition un simulateur de crédit immobilier, destiné à favoriser l’appropriation de chacun sur la thématique du financement bancaire et ainsi permettre une meilleure accession à la propriété.
Mais attention : quoi qu’il en soit, les calculateurs de crédit en ligne ne se substituent pas à une simulation réelle proposée dans le cadre d’une prestation de courtage ou suite à un rendez-vous bancaire.
Comment calculer un crédit immobilier ? Les données annexes à considérer
Disposez-vous d’un apport personnel ?
Il va de soi que la capacité d’achat de votre projet peut être influencée par le capital dont vous disposez actuellement sur votre compte. La présence d’un patrimoine foncier à revendre constitue également un gage de sérieux auprès de votre banque, laquelle sera vraisemblablement plus encline à gonfler l’enveloppe budgétaire allouée à votre projet immobilier.
Plus celle-ci vous fait confiance, plus elle peut – avec parcimonie – jouer sur votre le montant du crédit alloué. Il s’agira également de vous assurer les conditions les plus avantageuses possibles pour votre prêt.
Quel est le montant de votre assurance emprunteur ?
Jugée anodine pour certains, l’assurance emprunteur est loin d’être une variable secondaire, puisqu’elle vient diminuer votre capacité d’emprunt.
Le montant de cette assurance est parfaitement variable d’un établissement bancaire à un autre et selon votre profil.
Des critères tels que l’âge, la profession, l’état de santé ou encore la consommation de tabac peuvent entrer en ligne de mire.
Quel taux d’intérêt vous est proposé par votre banque ?
Les taux applicables par les établissements bancaires peuvent varier de façon conséquente selon la politique d’entreprise appliquée. Il est généralement possible de négocier ce taux – notamment en passant par un courtier – mais il va de soi que ce dernier joue un rôle direct sur le montant de la somme que vous aurez à rembourser.
Pour calculer le taux d’intérêt lié à un crédit immobilier, c’est simple. Il suffit de multiplier le nombre de mensualités par le montant de ces mensualités, puis soustraire le montant total de capital. Pour des mensualités à 1 500 €/mois sur 25 ans et un capital emprunté de 350 000 €, le coût total des intérêts est de 100 000 €.
N’oubliez pas : dans le cadre d’un achat neuf ou d’une construction et si vous avez un profil de primo-accédant, vous pouvez bénéficier sous conditions de ressources d’un prêt à taux zéro. Autrement dit : nul besoin ici de rembourser des intérêts sur le montant emprunté (jusqu’à 40 % du prix global de l’acquisition immobilière). Calculer votre crédit immobilier devient alors plus simple !
En conclusion
Comment calculer un crédit immobilier ? Il est important de considérer les facteurs précédemment évoqués, notamment le taux d’intérêt, le montant de l’assurance, celui de vos mensualités ainsi que la durée totale du prêt. N’oubliez pas : le montant du crédit peut être favorablement impacté par l’apport financier dont vous disposez et par votre situation d’épargnant. Pour mettre toutes les chances de votre côté, il est recommandé de soigner ses comptes bien en amont d’un projet de financement immobilier.
